点击上方蓝字关注我们

关于房屋租赁合同案件，当事人在合同的签订和履行中应当特别注意哪些问题，如何最大限度的防范合同风险？笔者结合办理的一起商务房屋租赁合同纠纷案件，将代理思路、审判意见、法律分析以及此类合同签订和履行中的风险提示与建议整理成文进行分享。

【基本案情】

【案例分析】

本案的关键问题是A公司与B公司哪一方存在违约行为？火灾发生的责任由谁承担？ B公司提出退租的理由是否符合法定或合同约定的解除条件？合同的解除日期是退租日期还是A公司要求解除合同的日期?

对于B公司的退租原因，B公司先是认为是由于A公司无法交付符合条件的房屋造成的，其起诉时又称是因房屋建筑设施不符合用于开办学校及其配套的服务项目的条件导致其无法通过消防验收才提出退租的。这两个理由，对违约方的认定和法律后果将有很大差异。如果B公司能够有效证明A公司未交付租赁房屋，那么A公司则存在违约行为。如果B公司认为房屋建筑设施不符合用于开办学校的条件并导致其无法通过消防验收，那么就需要根据双方的举证情况来具体分析A公司和B公司谁应当对此承担责任。

作为被告出租方的代理律师，笔者主要从以下几个方面举证并提出代理意见：

第一，涉案房屋已实际交付使用。庭审中，A公司向法院提交了《房屋租赁合同》、《施工申请表》、A公司“工程审核登记表”、双方签订的“施工现场安全责任书”以及写字楼监控录像，证明B公司已实际入场装修，且房屋在其实际占有、使用和管理期间发生火灾。

第二，涉案房屋具备合法出租手续。房屋层高、租赁用途经过双方认可，合同并未约定以房屋符合该用途为租赁前提。

1. 涉案房屋依法取得建设工程规划许可证并经竣工验收和竣工消防验收通过，是合法出租标的物，符合具备合法出租条件。

2. 签订租赁房屋意向书和房屋租赁合同前，B公司根据自己的“教育培训”经营需求对该房屋层高、条件等现状予以了确认和认可，且合同条款明确写明“乙方在签署本合同前已充分知晓租赁房屋的现状、配套设施情况、各项行政手续，且认可房屋能够满足其租房的各项预期标准”。

3. 租赁合同明确约定租赁房屋的层高和房屋条件以及租赁用途为教育培训，且合同并未约定以房屋符合该用途为租赁前提。B公司在承租后，向消防部门申报将以租赁房屋作为经营地点办理儿童培训教育，并以消防队答复房屋不符合开办学校的条件为由，要求退租。对该主张，B公司未能举证证明租赁房屋不符合其用于教育培训使用，也未能举证证明消防部门未予审核批准是出于该原因。

第三，B公司未按程序报审擅自进行装修，发生火灾且不配合消防部门调查是导致其不能获得消防审批的直接原因，B公司在合同具备继续履行的条件下，未采取任何补救措施，而是向A公司提出退租，存在根本违约行为。

1. A公司作为出租人，依据租赁合同和相关协议的约定，及时如约履行了交付房屋的合同义务，不存在违约行为。

2. B公司未按程序向消防部门报审、未获消防批准擅自进行施工，属于违反法律规定和合同约定的行为。《消防法》 第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。”B公司作为承租人，负有向消防报审的义务，且该义务在双方合同及安全协议中具有明确约定，安全协议以及外包工程施工管理规定均约定了“乙方直接接受公安消防部门的检查、监督，乙方定时进行防火巡视检查，乙方进行施工、改造、装修、安装、动用明火等要向甲方及相关部门履行审批手续、乙方在开业前要向公安消防部门履行审批申报手续，批准后方可施工……”。但是，B公司作为乙方并未履行上述安全防火责任，未按程序向消防部门报审便直接擅自施工，房屋在B公司实际管理和对房屋进行施工期间发生火灾，B公司不仅存在违约，由此造成合同解除及装修等损失，责任应当自行承担。

3. 在合同具备继续履行条件的前提下，B公司向A公司发送退租通知，擅自解除合同，构成违约，应当向A公司承担违约责任，并依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》赔偿因其违约解除合同行为给A公司造成的空租期间损失。

【判决结果】

一审法院经审理认为：

关于B公司要求A公司返还已支付租金的诉讼请求，其作为房屋承租方有义务向A公司支付租赁期限内的房屋租金，且《房屋租赁合同》第四条第2款约定：“如乙方未履行满六年合同期，甲方将根据实际履约期限有权收取免租期的租金……。”B公司于2014年3月25日向A公司发出《退租说明》，A公司于同年4月10日向其回复《解除合同的通知》，因此该合同于2014年4月10日解除，B公司请求返还全部租金的诉讼请求不予支持，B公司应按照合同约定标准支付自起租日起至合同解除之日止的房屋租金，剩余租金A公司应予返还。

B公司于租赁期限届满前擅自解除合同属违约，应承担违约责任，支付违约金，其主张A公司支付违约金之诉讼请求无事实依据，不予支持。B公司擅自解除合同，业已给A公司造成空租期间的租金损失。现A公司要求其支付空租期租金损失的反诉请求，理由正当，应予支持。

关于B公司主张之装饰装修损失，火灾发生在其控制、使用房屋期间，其要求解除租赁合同亦无合同依据，由此产生之损失应由其自行负担，该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于履约保证金，租赁合同第三条第二款约定：“…… 起租后转为履约保证金，待乙方退租后结清所有帐款后的10日内退还乙方，押金不计利息。”该项诉讼请求事实清楚，于法有据，法院予以支持；

综上所述，一审法院判决：一、A公司于判决生效之日起七日内返还B公司剩余房屋租金；二、A公司于判决生效之日起七日内退还B公司履约保证金；三、驳回B公司其他诉讼请求；四、B公司于判决生效之日起七日内向A公司支付违约金；五、B公司于本判决生效之日起七日内赔偿A公司空租期间租金。

收到一审判决后，B公司向北京市第二中级人民法院提起上诉，主张涉案房屋并未实际交付，涉案房屋位于四层不符合学校办学条件且因A公司管理不善导致火灾发生，A不允许其继续使用涉案房屋，B公司才提出解除合同，据此A公司应返还其已支付的全部租金。北京市第二中级人民法院经审理认为：涉案房屋已经实际交付；关于涉案房屋是否符合开办学校及其配套服务项目的条件，根据双方租赁合同的约定，涉案房屋为现状出租，B公司与A公司签订《房屋租赁合同》即视为其对涉案房屋现状予以认可，且在对涉案房屋现状了解的基础上制定了施工计划，其作为承租人在诉讼中才提出涉案房屋不符合办学及其配套服务项目的条件，于理不合，不予支持；B公司作为承租人有义务支付实际租赁期限内的租金；B公司于租赁期限届满前向A公司明确表示退租，擅自解除合同，应按合同约定向A公司支付违约金。二审法院同时认为违约金数额已超出A公司空租期间实际损失，故对A公司主张的空租期损失不再予以支持。

【提示与建议】

依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则将依据合同约定或法律规定承担违约责任。为此，当事人在签订合同时，应当充分了解合同条款，对合同条款进行准确、明确的约定。笔者结合本案涉及的一些合同风险，对商务房屋租赁合同在签订和履行过程中提出以下风险提示与建议：

一、作为承租方，在签订合同前应当认真了解与自己经营范围相关的法律法规要求，并充分了解房屋条件是否能够满足自己的租赁用途。

二、关于租赁用途和房屋现状条款。签订合同时，当事人要对租赁用途、租赁房屋以及配套项目的现状进行准确、明确的约定，从承租人的角度，为了避免一些不可控因素导致房屋不能实现租赁用途，建议可以在合同中约定以房屋满足约定的租赁用途为租赁前提。承租人的律师在审查此类合同时也要特别注意提示承租人该项约定是否准确、明确，以防发生风险。本案中，双方当事人在签订租赁意向书和房屋租赁合同时，均约定租赁用途为“教育培训”，但实际上B公司是要作为儿童培训教育使用，如果是开办儿童培训学校，那么我国相关法律法规对房屋的条件就有特殊的要求，可能就会导致项目不被批准，但是由于对租赁用途约定的不准确，就会造成己方在合同履行上的困难，无法就此认定房屋不符合约定用途，在合同具备继续履行的条件下，如果承租人退租，当然构成违约。

三、关于违约责任条款。建议签订合同时，除约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金外，同时要注意约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法和履约保证金的退还条件。

四、关于房屋的交付条款。建议合同中要明确约定房屋的交付时间以及逾期交付的违约责任，并且在房屋交付完成时，双方要对房屋及附属设备设施情况签署交付确认书。一旦出现纠纷，交付确认书可作为证明房屋交付以及交付时房屋与附属设备设施现状的证据。本案中，双方争议的焦点问题之一就是房屋是否交付使用问题。在房屋租赁合同中，双方并没有约定交付时间，合同签订后，A公司向B公司交付房屋钥匙时也未签署房屋交付确认书。因此B公司坚持主张直到解除合同A公司都没有向其交付钥匙，房屋并没有实质使用。而在一审庭审中，B公司陈述1月25日从A公司领取了房屋钥匙进场清理垃圾开始装修。二审庭审中其又称1月25日就是进去把垃圾集中在一起，清理完毕又把钥匙还给了A公司，随后又否认交付过钥匙……。鉴于B公司在一审、二审庭审陈述中，关于涉案房屋是否交付问题含混不清，且有自相矛盾之处，同时结合《A公司外委施工申请表》上所载工程项目、开工日期（1月25日）、施工现场情况，法院认定涉案房屋已经实际交付，且认为B公司所主张的因A公司管理不善导致火灾发生的理由，无事实及法律依据，不予支持，相关责任由B公司自行承担。

作者介绍

张雪梅

北京市致诚律师事务所副主任，北京市律协参政议政促进工作委员会主任、婚姻家庭法律专业委员会副主任，丰台区律协服务民营经济法律服务团副团长。