笔者作为一个长期从事商事诉讼业务的律师，服务过多家商贸公司、餐饮企业及茶叶公司。最近在接受上述客户咨询过程中最经常被问到的几个问题就是：站在承租人的角度，公司、店铺响应国家号召，在疫情期间停业，能否以此为由向出租人主张减免停业期间的租金；站在出租人的角度，承租人以响应国家号召为由停业而拒绝交纳停业期间的租金，能否以承租人违约为由主张承租人违约责任甚至解除合同。

因此次疫情而对商事租赁合同可能产生的纠纷，国家目前尚未有明确的规定。针对前述问题，笔者查阅了2003年“非典”结束后因“非典”疫情产生的商事租赁纠纷的案例，对不同的裁判观点进行了总结与梳理，兴许对因此次疫情未来可能产生的纠纷有借鉴意义。

合同一方能否行使单方解除权当然首先要看对方是否有违约行为，其次违约行为要达到《合同法》关于解除合同的标准，再次还要看双方合同具体的约定，比如合同约定承租人具体逾期交纳租金到达多少天，出租人可以解除合同。具体到因疫情而逾期交纳租金或拒绝交纳租金的情况，从笔者查阅到的类似案例来看，裁判口径还是比较统一，承租人在未与出租人协商的情况下，以疫情为由逾期交纳租金或拒绝交纳停业期间的租金的行为构成违约，在这种情况下出租人可以行使单方解除权。承租人以疫情发生为不可抗力为由主张不构成违约的抗辩理由不能成立【（2004）昆民一初字第48号】。

近期很多餐饮及茶叶经营者在交谈中告诉笔者：为响应国家号召无法开业，遭受重大损失，在停业期间若房东不主动催要租金那便不主动交纳。在这里要提醒众多作为承租人的经营者注意：

• 上述不主动、不拒绝的态度万不可取。在租赁合同有效期间主动交纳租金是承租人的首要义务， 出租人可以不主动催要，但承租人必须按约交纳。因为疫情停业，不与出租人协商而擅自决定逾期或拒绝交纳租金，出租人可以采取的措施有：1）行使单方解除权解除合同；2）要求补缴拖欠的租金；3）根据合同约定的方式承担违约责任。对于承租人来说得不偿失。而餐饮经营企业尤其需要注意，一旦因此被解除租赁合同，餐饮企业势必面临变更注册地址和办公地址的境地。众所周知，国家当前对餐饮企业的各方面资质如消防许可、食品经营许可都有较为严格的审批手续，变更经营地址就意味着很多资质需要重新审核。

• 承租人若想主张逾期或者对停业期间的租金予以减免，应与出租人协商并取得出租人的同意，建议采用书面形式给出租人发正式通知。

• 除了采用正式形式与出租人进行协商之外，承租人应尽量保留疫情给企业造成损失的证据及证明，如政府关于停业整顿的正式文件、企业停业期间具体造成的哪些损失。

在此笔者也提醒出租人注意，若承租人真的采用不协商就擅自逾期或拒绝交纳租金的情况，建议出租人及时提出异议（最好是书面异议）。笔者认为出租人不提出异议的行为在某种情况下有可能被认定为一种“默许”。

承租人主张因为疫情停业要求出租人减免租金的理由主要有三个即：1）疫情为不可抗力；2）疫情为情势变更；3）停业而租金不减免有悖公平原则。参考因“非典”而产生的此类案件的判例，裁判尺度均不尽相同。

梳理上述因“非典”疫情而产生的商事租赁纠纷可知，人民法院在审理此类案件的过程中，会谨慎适用不可抗力，因为一旦不可抗力成立，出租人的权益就会相应受到损害，甚至会破坏市场交易的稳定性。但是合同行为是双方甚至多方的法律行为，疫情这种天灾的发生，各方都在遭受损失，因此法院在审理此类案件的过程中也会适当使用情势变更及公平原则去尽力平衡双方利益。

在疫情肆虐的当下，从事餐饮、食品等行业的中小企业为配合抗击疫情，停业整顿，为此产生了严重的营业损失。总结因“非典”产生的商事租赁合同纠纷，笔者对承租人在遇到此类纠纷时给出如下建议供作为经营者的承租人参考：首先切莫不经协商，以明确表示不履行合同主要义务的方式违约，这样只会得不偿失。其次，承租人要寻其本源，此类案件的本源就是双方签订的《租赁合同》，认真研究合同条款看是否有针对疫情的处理情况。再者如前文所述，以书面形式与出租人协商，争取在协商层面取得减免租金的补充协议。最后承租人应当积极保留政府对控制疫情的相关文件，并尽可能保留因疫情停业期间产生的具体的损失如营业损失的证据，在实在不能达成一致意见的情况下，通过法律手段请求法院或仲裁机构作出裁决。

就在今天，为抗击疫情而建的火神山医院已经交付使用，国家有着强大的组织和整合能力，相信疫情能很快会被战胜。愿天下无愿。